Real Estate Brokerage

Kupujete stan? Evo na koje stvari svakako obratite pažnju!

06.07.2016

Ako ste 100% sigurni da su svi papiri čisti, pogotovo ako vam je pravnik dao zeleno svjetlo, s vlasnikom stana sklapate predugovor koji je temelj za dobivanje kredita.

Konačno ste u prilici kupiti svoju prvu nekretninu.

Toliko dugo ste čekali kako biste se konačno riješili stanovanja kod roditelja ili pak života u podstanarstvu.

Zaposleni ste, kreditno sposobni, ali još uvijek niste riješili svoje stambeno pitanje i nemate vlastiti krov nad glavom.

Kupnja stana ili kuće mnogima je najveći financijski pothvat u životu, stoga ga nikako ne biste trebali olako shvatiti i donošenje bitnih odluka prepustiti slučaju.

U nastavku vam donosimo nekoliko vrijednih savjeta, odnosno ukazujemo gdje se sve skrivaju zamke u koracima kada je kupnja nekretnina u pitanju.

Kako odabrati?

Napravite uži izbor stanova koji su vam prihvatljivi cijenom, a istovremeno da zadovoljavaju sve vaše životne i druge potrebe.

Prva dilema mnogima će biti - stari ili novi stan.

Prednost starog stana je svakako što je jeftiniji, no može se dogoditi i da je u vrlo lošem stanju. Obratite stoga pažnju na vlagu i moguću pojavu plijesni.

Tražite li noviji stan, odnosno onaj u koji se možete odmah useliti, osobito provjerite kakva je stolarija te kvaliteta parketa i zidova.

Svakako u razgledavanje stana povedite stručnjaka. Ako nemate neku osobu od povjerenja koja će vam pomoći, unajmite profesionalca.

Kada kupujete stari stan u kojem je potrebno renoviranje ili temeljita obnova, pazite da ne padnete u zamku preuređenja.

Ono što ponekad u početku može izgledati jednostavno i brzo, često nije takav slučaj.

Jedni radovi mogli bi voditi ka drugima, pa vodite u svakom momentu vodite računa o budžetu i ne dajte da vas izvođači radova ili majstori navuku.:)

U novim zgradama obavezno treba provjeriti kakva je gradnja predviđena generalnim urbanističkim planom (GUP).

U protivnom vam se može dogoditi da pored vaše zgrade nikne neka nova građevina na koju niste računali.

Pri odabiru stana mnogima je važno i tko su će ih danas sutra okruživati, odnosno tko su potencijalni susjedi.

Raspitajte se stoga tko su, generalno gledajući, i kakvi su ostali stanari. Pokušajte saznati ima li “sumnjivih likova" ili pak nasilnih, bučnih i neurednih susjeda ljudi koji bi vam mogli zagorčavati život.

Ako nemate neku osobu od povjerenja koja će vam pomoći, unajmite profesionalca.
Ako nemate neku osobu od povjerenja koja će vam pomoći, unajmite profesionalca

Izvadak iz zemljišnih knjiga

Nakon konačnog odabira stana, slijedi mukotrpna, ali neizmjerno važna kontrola dokumentacije. Prvi je korak izvadak iz zemljišnih knjiga (ZK) na kojem pišu podaci poput onih tko je stvarni vlasnik nekretnine, ima li na nju upisana hipoteka i slično.

U dobrom izvatku na listu A treba biti upisana cijela nekretnina (zgrada) bez ikakvih zabilježbi, te stan koji se kupuje, dok u listu B zemljišnoknjižnog izvatka treba biti upisan onaj koji prodaje stan.

U listu C bi trebalo pisati da je stan bez tereta ili koje terete ima.

Najprije predugovor

Ako ste 100% sigurni da su svi papiri čisti, pogotovo ako vam je pravnik dao zeleno svjetlo, s vlasnikom stana sklapate predugovor koji je temelj za dobivanje kredita.

Ako plaćate vlastitim novcem, tj. kredit vam nije potreban, to je jedna velika briga manje.

Obavezno je na dan potpisa predugovora izvaditi novi ZK izvadak i provjeriti je li u međuvremenu došlo do kakvih promjena. 

Dobivanje kredita od banke

Uvjeti kredita se razlikuju od banke do banke.

Postoji naravno opcija da dobijete nešto povoljnije uvjete, ovisno o tome u kojoj tvrtki radite, jer neke banke imaju posebne ugovore s tvrtkama.

Isto tako, i agencije za prodaju stanova imaju dogovore i povlaštene uvjete s pojedinim bankama, jer iste te banke prate rad i projekte određenih investitora i agencija.

Isplata novca direktno vlasniku

Kad banka odobri kredit, kupac i prodavatelj solemniziraju ugovor o kreditu kod javnog bilježnika i potpisuju ugovor o kupoprodaji. Taj se ugovor predaje u gruntovnicu, a za desetak dana dobije se ZK izvadak s upisanom hipotekom i rješenje o upisu hipoteke.

S ugovorom o kupoprodaji, ZK izvatkom i rješenjem kupac ide u banku koja isplaćuje novac na račun prodavatelja.

Obavezno je na dan potpisa predugovora izvaditi novi ZK izvadak i provjeriti je li u međuvremenu došlo do kakvih promjena
Obavezno je na dan potpisa predugovora izvaditi novi ZK izvadak i provjeriti je li u međuvremenu došlo do kakvih promjena

Provjera plaćenih režija i dugova

Prije isplate treba provjeriti je li još uvijek aktualni vlasnik podmirio sve dugove. Dakle, jesu li plaćene sve režije, ima li dugova ili tužbi prema davatelju komunalnih usluga, itd.

Te dugove dužan je podmiriti prodavatelj. U svakom kvalitetnom ugovoru stoji da se prodavatelj obvezuje podmiriti sve troškove nastale redovnom uporabom nekretnine te sve poreze i pristojbe nastale do stupanja kupca u posjed.

Tabularna izjava

Pravnu pomoć tražite prije potpisivanja nekog dokumenta.

Na dan isplate kredita kupac i prodavatelj idu u stan i utvrđuju da je slobodan, a nakon toga kod javnog bilježnika, gdje prodavatelj potpisuje tabularnu izjavu.

Ta tabularna izjava dopušta kupcu uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama bez daljnjeg pitanja.

Ako se ugovor potpisuje prije konačne isplate, onda ne sadrži tabularnu izjavu, jer je to osiguranje prodavatelju da će mu novac do kraja biti isplaćen.

Prijava Poreznoj upravi

U roku od 30 dana kupac mora prijaviti ugovor Poreznoj upravi prema mjestu gdje se nekretnina nalazi.

Porez na promet nekretninama je 5 posto.

Tabularna izjava dopušta kupcu uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama bez daljnjeg pitanja
Tabularna izjava dopušta kupcu uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama bez daljnjeg pitanja

Prebacivanje računa i upis vlasništva

S kopijom kupoprodajnog ugovora i uplatnicama kod davatelja komunalnih usluga treba račune prebaciti na svoje ime. 

U gruntovnici treba predati prijedlog za upis prava vlasništva, uplatiti 250 kuna, priložiti kopiju domovnice, kupoprodajni ugovor i tabularnu izjavu.

Svu tu proceduru, naravno, možete i izbjeći ako za posao kupnje stana angažirate profesionalce.

Sve više agencija za nekretnine nudi klijentima potpunu uslugu rješavanja papira, pa i za stanove koje nemaju u svojoj ponudi.

Pravnu pomoć zatražite prije potpisivanja bilo kakvog dokumenta.

Osiguranje nekretnine

Ugovaranjem željene vrste imovinskog osiguranja zaštitit ćete se od šteta nastalih zbog moguće provale te troškova uzrokovanih provalom, štete na predmetima osiguranja koje su nastale uslijed osiguranih opasnosti (požar, provala, izljev vode, itd.)

Vlasnici stanova u stambenim zgradama u osnovi trebaju osigurati stvari kućanstva, sve pokretnine, nakit, novac i slično.

Također možete osigurati tapete, pločice, parkete, tapison, uređaje za grijanje i klimatizaciju, staklo...

U većini slučajeva nudi vam se mogućnost da sami kreirate svoj paket osiguranja.

Ako imate bilo kakvih pitanja oko kupnje stana, njegova osiguranja, kreditiranja ili čega drugoga, naši agenti su vam na dispoziciji.

Postavite nam pitanje

Želite iznajmiti ili prodati nekretninu? Tražite novu adresu za život ili posao? Qwadu Vam daje sve potrebne alate kako bi u Hrvatskoj imali nekretninu koja ispunjava vaše ciljeve.