Što je Ugovor o kupoprodaji nekretnine?

Ugovor o kupoprodaji nekretnine je ugovor kojim se prodavatelj obvezuje da će na kupca prenijeti vlasništvo nekretnine, a kupac se obvezuje da mu za to plati ugovorenu kupoprodajnu cijenu nekretnine. Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.
Takav ugovor, da bi bio valjan, mora biti sklopljen u pisanom obliku i mora sadržavati sve točne podatke o nekretnini. Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati, odnosno osnažiti pri nadležnom sudu.

Važno je znati da kupac ne stječe pravo vlasništva isplatom kupoprodajne cijene, već upisom tog prava u zemljišnoj knjizi.
Sve osobe koje sudjeluju u kupoprodaji nekretnine trebaju biti navedene sa bitnim informacijama kao što je ime, prezime, adresa i OIB-om (putnovnica, osobna iskaznica). Sve navedeno vrijedi i za strane državljane. Međutim prema zakonu kod stranih državljana primjenjuje se pravilo reciprociteta. Za željenu kupovinu strani državljani trebaju predati zahtjev Ministarstvu pravosuđa Republike Hrvatske. Uz njega trebaju predati dokaz o vlasništvu prodavatelja, uvjerenje tijela jedinice lokalne samouprave te dokaz državljanstva stranog kupca.

Kapara

Kapara predstavlja znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine i ona je uobičajena u visine 10% vrijednosti kupoprodajne cijene. Kapara je regulirana Zakonom o obveznim odnosima:
- ako jedna strana preda drugoj stanoviti iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije drugačije dogovoreno,
- ako nije drugačije ugovoreno, kupac koji je dao kaparu može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, a ako od prodaje odustane prodavatelj, dužan je vratiti dvostruku kaparu.

Ujedno napominjemo da primitak kapare ne predstavlja konačnicu pravnog posla bez isplate ugovorene cijene, što bi dalo osnov za izdavanje tabularne isprave, odnosno izjave kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

Tabularna izjava

Tabularna izjava je izjava vlasnika nekretnine kojom prodavatelj kupcu nakon primitka cijelog kupoprodajnog iznosa dozvoljava upis vlasništva na nekretninu bez ikakvog budućeg protivljenja i ograničenja. Prodavatelj tabularnom izjavom ovlašćuje kupca da bez ikakvog daljnjeg pitanja i odobrenja ishodi uknjižbu prava vlasništva u svojukorist i u svoje ime. Prodaja nekretnine, osim predaje u posjed, obuhvaća i dužnost prodavatelja da izda kupcu tabularnu ispravu ukoliko je kupac svoje obveze izvršio na uredan način, odnosno isplatio ugovorenu cijenu.
Ukoliko prodavatelj ne želi izdati tabularnu ispravu, a kupac je podmirio sve svoje obveze, u tom slučaju kupac ima pravo tražiti raskid ugovora. Također u tom slućaju kupac može tužbom zahtijevati izdavanje tabularne isprave (isprave podobne za prijenos prava vlasništva u zemljišne knjige) od prodavatelja ukoliko isti ne želi svoju obvezu ispuniti dobrovoljno.

Porez

U Hrvatskoj je zakonom određena jedinstvena stopa poreza od 5 % za bilo koji tip nekretnina, a samim time i za transakcije. Nakon što je ugovor zaključen, kupac je dužan u roku od 30 dana poreznoj upravi prijaviti porez.

Ovdje možete preuzeti primjer

Ugovora o kupoprodaji nekretnine